Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Могу ли я продать квартиру с долгом за коммуналку?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
У меня есть знакомый, зовут его Артем. Он рассказал мне как он продал свою квартиру. Долги по ЖКХ у него были примерно 170 тыс.руб. Квартиру решил продать за 3.7 млн.руб и нашел покупателей. Долги по ЖКХ списали с цены и вышло 3 700 000 — 170 000 = 3 530 000 руб. Эта сумма и была прописана в договоре купли-продажи. О долгах нигде в документах не указали.
Как не нужно продавать квартиру
Знакомый договорился с покупателями, что они закроют долг после регистрации сделки купли-продажи. Все прошло хорошо — новые собственники действительно все оплатили. Но все могло обернутся по-другому.
Как я и писала выше, долг по ЖКХ не переходят автоматически от предыдущего собственника к новому (кроме долга за капитальный ремонт). Новые собственники просто могли не оплачивать долг, он бы так и остался числиться на Артеме. Ведь о долгах нигде в документах не указали, все было на словах. В итоге эти 170 тыс. руб. пришлось бы оплатить Артему, хоть он их и вычел с цены за квартиру.
Могут ли продать приватизированную квартиру за долги
Допустим, у вас накопился долг за квартплату (неважно по каким причинам). Долг большой, не просто просрочка за 2-3 месяца. И вы боитесь, что рискуете вообще остаться без жилья.
В каких случаях квартиру, находящуюся в собственности, могут продать за долги:
- если образовалась задолженность не менее 200 тысяч рублей, соразмерная стоимости квартиры или доли в ней;
- у должника есть в собственности другое жилье;
- количество квадратных метров на человека значительно превышает норму.
То есть, если у человека большая квартира, то ее могут продать, вычесть долг и вернуть оставшиеся деньги. Но даже если стоимость жилья не покрывает весь долг (а в случае с коммунальными платежами такое встречается крайне редко, скорее это происходит у злостных неплательщиков алиментов или при уклонении от выплаты ипотеки), то вам обязаны предоставить средства на покупку жилья по минимальной норме в расчете на одного человека. Нормы в каждом регионе приняты свои.
Не могут продать за долги квартиру ни при каких обстоятельствах, если:
- это жилье единственное;
- не превышена норма квадратных метров на одного жильца (например, семья из 4-х человек проживает в двушке);
- имеются на иждивении несовершеннолетние дети.
Всегда ли 3 года — срок исковой давности?
Статьей 197 Гражданского кодекса закреплены также особые сроки давности, они связаны в большинстве ситуаций со сделками, например:
- для требования о понуждении заключить основной Договор в качестве исполнения условий предварительного – 6 месяцев;
- для требования о признании сделки недействительной, а также применении последствий признания этого факта – 1 год.
Самым большим сроком исковой давности считается 20 лет, которые применяются в отношении требований о компенсации вреда, нанесенного окружающей среде в связи с нарушением законодательства в области ее охраны.
Для долгов за Услуги ЖКХ законодательством не установлено особого исчисления давности по иску, потому применяется общий порядок – 3 года. Однако:
- управляющая компания вправе заявить судебный Иск на всю задолженность, образовавшуюся в связи с неуплатой по коммунальным услугам, включая и ту, по которой прошло более трех лет;
- если должник не подаст в суд заявление о применении правила истечения срока давности, то решение может быть принято о взыскании всего долга.
В отношении коммунальной задолженности есть особенность исчисления исковой давности. По каждому коммунальному ресурсу в большинстве ситуаций плата насчитывается по отдельным квитанциям. Например, за газ, потребление воды или электроэнергии.
Ежемесячно приходят новые платежки и, если их не оплачивать, то можно накопить большое количество. За пределы исковой давности попадают все квитанции, срок которых перевалил за три года. С каждым месяцем их будет становиться больше.
Срок давности по услугам ЖКХ прерывается, если должник внес по счетам любую сумму денег, подал заявление в управляющую компанию или организацию-поставщик коммунальных услуг об отсрочке долга или подписал соглашение об его реструктуризации. Тем самым он признал долг.
Через МФЦ можно подать заявление о признании физического лица банкротом, что повлечет за собой списание долгов, включая по услугам ЖКХ. Это осуществимо при выполнении следующих условий:
- Сумма накопившейся задолженности составляет от 50 до 500 тысяч рублей.
- Отсутствие имущества, которое можно реализовать в счет погашения долга.
- На дату обращения нет открытого исполнительного производства. Необходимо предоставить документ о том, что судебный пристав-Исполнитель производство закрыл по причине отсутствия имущества для погашения требований кредитора.
Процедура не требует обращения в суд.
Как происходит процедура банкротства физического лица в 2021 году?
Как самостоятельно можно узнать о долгах?
- Спросить у продавца. Перед тем, как покупать квартиру, вместе с другими документами обязательно попросите у ее владельца справку об отсутствии долгов. Как за коммунальные услуги, так и за капитальный ремонт. Согласно гражданскому кодексу, покупатель вправе ознакомиться со всеми условиями сделки.
- Внимательно читать договор. Многие люди забывают о простом правиле, что нельзя подписывать документ, не прочитав его. А продавцы пользуются этим. Они могут указать в официальном документе, что все долги по коммуналке переходят новому собственнику. Если это не заметить и подписать документ, то придется платить.
- Обратиться в управляющую компанию. Если продавец уверяет, что он не должник. Обязательно стоит это перепроверить у коммунальщиков, в ЕРЦ, у поставщиков ресурсов или в фонде капитального ремонта.
Важно! Получить некоторые данные можно только с согласия продавца. Поэтому если он отказывается вам помогать, стоит подумать, прежде чем приобретать эту квартиру.
- Через сайт УК. Там иногда выставляют информацию о должниках. Кроме того, в некоторых регионах такие данные можно найти и на порталах департаментов ЖКХ.
Продажа квартиры с коммунальными долгами
Немногие знают, что при продаже квартиры долги продавца по услугам ЖКХ не переходят покупателю. Коммунальными услугами пользуется человек, который подписал договор с управляющей компанией. Поэтому и оплата этих услуг, а значит, и долги по ним, закрепляются за определенным человеком. Все начисления, кроме долга за капитальный ремонт, не переходят на новых собственников — п. 3 ст. 158 ЖК РФ. Исключение — наследование недвижимости. Продать квартиру с коммунальными долгами возможно, сделку купли-продажи зарегистрируют, но Вы все равно будете обязаны оплатить свою задолженность, накопленную до момента регистрации договора купли-продажи в Росреестре.
Варианты решения проблемы
Если на момент обсуждения условий сделки покупатель осведомлен о факте задолженности и ее размере, но при этом готов приобретать обсуждаемую квартиру, можно составить такой вариант договора, который бы учитывал все интересы участников и сторон.
— Залог в счет долга. Покупатель может внести задаток, но указать в договоре, что он должен быть потрачен именно на погашение существующей задолженности. Подтверждением должны служить документы об оплате. Потратить деньги на другие нужды в этой ситуации продавец не имеет права. Главным минусом такой договоренности является то, что в случае крупной суммы долга покупатель может отказаться вносить задаток такого размера. Но и тут может быть достигнуто соглашение. Покупатель может внести только часть суммы долга, а продавец найдет собственные средства для погашения. Это также важно отразить в договоре.
— Снижение стоимости. При выявлении долгов продавец может снизить изначальную стоимость продаваемой недвижимости на сумму, которая равна задолженности. В итоге погашение долгов ложится на плечи нового владельца. Но подобная компромиссная стратегия может удовлетворить обе стороны. При этом важно обращать внимание на конкретную стоимость квартиры. Возможно, владельцы сознательно существенно завысили стоимость, чтобы потом снизить цену без ущерба для себя.
— Выплаты после сделки. Возможен такой сценарий, при котором продавец обязуется погасить существующую задолженность в течение оговоренного времени после совершения сделки. Сомнений в том, будут ли на это необходимые средства, не останется, так как собственник получит деньги от продажи. В договоре стоит указать, что часть суммы не может быть потрачена на что-либо, кроме погашения долгов. И сроки этих обязательств должны быть прописаны детально.
Наличие задолженности перед ЖКХ не обязательно ставит крест на возможности продать квартиру. Если в позитивном совершении сделки заинтересованы обе стороны, то консенсус может быть достигнут.
Можно ли продать квартиру с долгами
Согласно действующему законодательству Российской Федерации, наличие долгов по коммунальным платежам не является препятствием для продажи квартиры.
Они числятся не за объектом недвижимости, а за его собственником, который не оплачивал пользование водой, светом, газом и пр. Соответственно, новый владелец не имеет к этому никакого отношения.
У него появляется обязательство вносить плату только после получения жилплощади в собственность и регистрации перехода права в Росреестре (ст. 153 п. 5 ЖК РФ, ст. 223 ГК РФ).
Исключение касается задолженности по взносам на капитальный ремонт. Согласно ч. 3 ст. 158 ЖК РФ при продаже квартиры она переходит к новому собственнику, независимо от его согласия.
Возможно, на покупку проблемной жилплощади будет меньше желающих, поскольку далеко не каждый согласится начать жизнь на новом месте с выяснения отношений с управляющей компанией (УК). Последняя не вправе требовать от нового владельца погасить долги.
Но в действительности многие УК продолжают включать неоплаченные счета в квитанции нового собственника, а не направляют их реальному должнику. Нередки также угрозы прекратить оказание услуг (отключить воду, свет и т. д.
) Решить проблему можно, предоставив договор купли-продажи с отметкой о том, что долг по коммуналке остается за предыдущим собственником и не переводится на покупателя. Кроме того, необходимо переоформить все договора на поставку услуг по причине изменения собственника.
Если УК не прекращает своих угроз, новому владельцу можно уверенно обращаться с жалобой в прокуратуру или суд.
Срок давности для неоплаченных счетов по коммуналке составляет 3 года. По истечении этого периода они списываются, и дело направляется в архив. Требование ее взыскания в судебном порядке будет также незаконным. Если коммунальные услуги не оплачивались, например, 6 лет, суд вправе взыскать суммы только за последние 3 года.
Рассматривая возможность продажи недвижимости, продавцу следует также учесть риск:
- наложения ареста судебными приставами, после чего продажа окажется невозможной до полного погашения долга;
- отключения от коммуникаций (воды, газа и пр.), что также добавит дополнительных хлопот в проведении сделки купли-продажи.
Особенности покупки жилья с долгами по ЖКХ
Практика показывает, что ситуации, когда новый собственник объекта жилой недвижимости, обратившийся в управляющие и ресурсоснабжающие компании для переоформления лицевых счетов, узнает, что за приобретенным объектом жилой недвижимости осталась задолженность, хоть и не очень часто, но все же встречаются.
Многие граждане ошибочно полагают, что продать объект жилой недвижимости при наличии задолженности за услуги управляющих или ресурсоснабжающих организаций нельзя. На самом деле это не так.
Действующее законодательство Российской Федерации установило запрет на реализацию объектов жилой недвижимости только в случае, если на этот объект судом был наложен арест. А наличие задолженности не является препятствием для продажи объекта жилой недвижимости.
Часто встречаются случаи, когда управляющие компании и ресурсоснабжающие организации пытаются убедить гражданина в том, что вместе с квартирой он приобрел и задолженность перед этими компаниями, мотивируя это тем, что долг записывается за объектом жилой недвижимости, а не за собственником этого объекта.
Как узнать и погасить долг за квартиру?
Однако исходя из норм, закрепленных в 153 статье Жилищного кодекса РФ, обязанности оплачивать услуги управляющих и ресурсоснабжающих организаций возникает у гражданина только с момента возникновения права собственности на объект жилой недвижимости.
Таким образом, долги перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями не переходят к новому собственнику объекта жилой недвижимости, если иное не было оговорено в договоре купли-продажи этого объекта.
А вот ситуация с взносами в фонд капитального ремонта обстоит совершенно иначе. Исходя из норм, закрепленных в 3 части 158 статьи Жилищного Кодекса РФ, задолженность по оплате взносов в фонд капитального ремонта перейдет к новому собственнику объекта жилой недвижимости, если иное не оговорено в договоре купли-продажи этого объекта.
Предоплата на погашение задолженности
Отметим, что информация о том, что у владельца продаваемого объекта жилой недвижимости имеется задолженность за оплату услуг управляющих или ресурсоснабжающих компаний, может отпугнуть потенциальных покупателей. Но скрывать эти сведения не стоит.
Это действие может быть истолковано как сокрытие существенной информации, обладая которой, гражданин отказался бы от совершения сделки. Это станет основанием для расторжения договора купли-продажи объекта жилой недвижимости в судебном порядке.
Поэтому потенциального покупателя следует уведомить о наличии задолженности и согласовать порядок погашения. Одним из вариантов погашения может быть ситуация, при которой покупатель совершает целевой платеж продавцу, средства которого должны быть направлены на погашение задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями.
В этом случае сторонам потребуется заключить соглашение, в котором прописать обязанность продавца использовать средства целевого платежа исключительно для погашения задолженности перед управляющими и ресурсоснабжающими компаниями.
Причем средства этого платежа засчитываются как аванс по договору купли-продажи объекта жилой недвижимости.
Соглашение, как и договор купли-продажи объекта жилой недвижимости, а также факт передачи денежных средств от продавца к покупателю следует заверить в органах нотариата.
Кроме того, возможно, что обязанности по погашению задолженности будут возложены на покупателя. При этом будет предоставлена скидка, равная сумме задолженности. В этом случае сторонам потребуется, исходя из норм, закрепленных в статьях 389 и 391 Гражданского кодекса РФ, оформить переуступку долга. Пункт о переуступке долга следует включить и в договор купли-продажи объекта жилой недвижимости.
Документальное отражение в договоре
Купить квартиру с долгами можно, но делать это нужно обдуманно и правильно.
Если продавец сообщил о наличии долга, то следует обговорить с ним вопрос его погашения. Достигнутые сторонами договоренности должны найти отражение в договоре. Решать этот вопрос устно не рекомендуется во избежание проблем в дальнейшем.
Подобный пункт можно включить в сам текста договора. Фактически в нем указывается, в зависимости от выбранного варианта, что продавец обязуется погасить имеющиеся коммунальные долги или покупатель берет их оплату на себя. Помимо этого можно составить и отдельное письменное соглашение о переводе коммунальных долгов на покупателя. По желанию сторон его можно заверить у нотариуса. В любом случае перевести свои долги на иное лицо можно при отсутствии возражений по этому поводу УК.
О желании произвести продавцом такую уступку своих долгов управляющая организация должна быть обязательно уведомлена.
1. Погасить ипотеку досрочно.
Самым сложным моментом в реализации этого способа будет найти покупателя, готового внести оплату за недвижимость наличными. Остаток ипотечного кредита оплачивается из аванса, после чего квартира без обременения может быть продана. Банк в этом случае нужно поставить в известность о причинах досрочного погашения ипотечного займа.
Для оформления сделки необходимо:
- Поставить в известность банк о намерении продать недвижимость, которая находится у него в залоге, и получить его согласие.
- Определить сумму долга по ипотеке на момент сделки.
- Оформить договор купли-продажи. Он должен быть заверен у нотариуса, представляющего интересы обеих сторон: продавца и покупателя. В договоре прописываются в том числе условия погашения оставшегося долга по ипотеке покупателем за продавца квартиры. В идеале нужно включить в документ информацию о том, что эта сумма вносится в качестве задатка или аванса для погашения долга по ипотеке. В теории эти деньги можно будет вернуть при отказе от сделки какой-либо из сторон.
- Снять с регистрации всех прописанных. На момент совершения сделки из квартиры необходимо выписать всех жильцов. Несовершеннолетние дети выписываются так же, как и при стандартной схеме продажи.
- Оформить передачу денег на погашение ипотеки. Покупатель вносит аванс, сумма которого необходима для оплаты долга по ипотеке. В некоторых случаях можно брать и большую сумму, это зависит от того, какие условия были прописаны в договоре, и от договоренностей с покупателем.
- Внести полученный аванс в банк. Тем самым продавец погашает ипотеку. Банк предоставляет справку о снятии обременения с квартиры.
- Зарегистрировать подписанный с двух сторон договор в Федеральной регистрационной службе. В этот момент право собственности переходит к покупателю.
- Передать оставшуюся сумму за квартиру продавцу.
Плюсы:
- Сделка проводится очень быстро. Нет никаких ограничений со стороны банка. Единственное, что нужно учитывать, – на регистрацию в госорганах документов потребуется какое-то время.
Минусы:
- Основной риск в приобретении квартиры, находящейся в залоге у банка, ложится на покупателя. После внесения аванса и, соответственно, погашения продавцом долга по ипотеке он может отказаться от продажи квартиры, имея на руках справку о снятии обременения. Вернуть оплаченный задаток может быть довольно сложно, несмотря на имеющийся нотариально заверенный договор. Чаще всего такие дела передаются в суд, и на урегулирование вопроса может уйти много времени, хотя в конечном итоге решение будет в пользу покупателя.
Таким образом, однозначно получится положительно ответить на вопрос, можно ли продать квартиру с долгами по ипотеке, одновременно погасив ее.
Но такой способ достаточно редко применяется, поскольку несет в себе существенные риски для покупателя.
2. Погасить ипотеку во время совершения сделки.
Законодательство четко определяет, кто должен оплачивать возникшие долги по коммунальным платежам. В ст. 153 ЖК РФ говорится, что задолженность по услугам ЖКХ принадлежит собственнику недвижимости. Это относится даже к тем, кто уже продал квартиру, потому что обязанности по уплате коммунальных счетов у нового владельца образуются с даты получения документов на жилплощадь.
Проще говоря, вся задолженность до совершения сделки является обязанностью прежнего владельца, вне зависимости, знал об этом моменте покупатель или нет.
Статья 153. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги
С другой стороны, управляющие компании редко обращают внимание на подобные нюансы и начинают взыскивать долг с нового хозяина. Собственнику остается только единственный путь – обращение в суд и определение истинного должника по образовавшимся долгам.
Что означает продавец с долгами?
Количество квартир на рынке недвижимости с долгами за коммунальные платежи составляет от 1 до 3 %. Такую статистику предоставили риэлторы, которые отмечают, что не всегда владелец имеет возможность закрыть долг по жилищно-коммунальному хозяйству. Для этого оформляется кредит в банке, заем в микрофинансовой организации, который потом погашается в счет продажи недвижимости. Если сумма долга большая и требуется оформление большой суммы денег для его погашения, то квартира, автомобиль, земельный участок могут использоваться в качестве залога, поэтому нужно обязательно заказать выписку из ЕГРН и узнать наличие залогов, обременений арестов на квартиру. Если у собственника есть задолженность в банке, непогашенные кредиты, просроченные платежи, такой человек может быть признана банкротом или судебные приставы могут наложить арест на недвижимое имущество.