Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Бронь – дело тонкое: как «застолбить» квартиру в новостройке?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Важно понимать различие между этими документами. Договор бронирования новостройки – это предварительное соглашение, по которому продавец не предлагает выбранную квартиру другим покупателям определенный период времени.
Самый интересный момент – то, на каких условиях заключаются «необязательные» договоры бронирования. Покупатель квартиры должен уделить этому очень большое внимание и пристально изучить документ, ведь от этого может зависеть возможность расторжения договора и возврат средств по нему.
Кстати, а сколько нужно заплатить за бронь? Стоимость бронирования квартиры в новостройке зависит и от стоимости самого объекта, и от того, какими темпами повышаются цены в каждом конкретном жилом комплексе. «В среднем стоимость месячной брони сопоставима с размером ежемесячной индексации цен в конкретном проекте. В комфорт-классе в 2021 году стоимость бронирования почти никогда не превышала 50 тысяч рублей. При покупке нескольких лотов договор бронирования заключается на каждый из объектов недвижимости и, соответственно, оплачивается отдельно», – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой».
В ГК «Гранель» стоимость бронирования ниже среднего – но есть и нюансы: «Бронирование каждого лота оплачивается отдельно и стоит примерно 10 000 рублей. В цену квартиры стоимость бронирования не входит – это дополнительные расходы», – подчеркивает Сергей Нюхалов.
По словам Надежды Коркка, это нормально: «Существует разная практика на рынке. Одни застройщики включают бронирование в стоимость ДДУ, а другие расценивают данные средства как оплату услуг подбора квартиры и подготовки всех необходимых документов для сделки».
Как объясняет Денис Бобков, если договор бронирования заключается не с компанией-застройщиком, а с иным юрлицом, то стоимость договора бронирования обычно не входит в стоимость приобретаемой недвижимости – это оплата части стоимости квартиры, которая должна была бы пойти в качестве комиссии стороннему агентству или внутренней компании (не являющейся формально застройщиком) в составе группы компаний девелопера (а вот у девелопера обычно стоимость договора бронирования включается в стоимость объекта, т.е. в основном договоре сумма уменьшается на стоимость договора бронирования).
«В разных новостройках условия бронирования свои, общего критерия не существует, – соглашается Владимир Щекин. – В Russian Design District такая услуга стоит от 200 тысяч рублей за лот, при этом договор заключается на комфортный для клиента период – 14 дней».
По данным компании «Метриум», в среднем стоимость бронирования составляет порядка 1-3% от цены недвижимости и зависит от сегмента: так, в массовых новостройках бронирование понравившегося варианта, в среднем, обойдется примерно в 50-100 тыс. рублей, в проектах бизнес-класса – порядка 300-500 тыс. рублей.
Варьируются и сроки бронирования. Но в среднем застройщики предлагают заключить договор бронирования на 14 дней. Увеличить этот срок можно только при более сложной схеме покупки – например, при трейд-ин.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Договор бронирования при покупке жилья: излишество или необходимость?
Довольно часто одним из первых документов, который подписывает покупатель квартиры, становится договор бронирования. Новострой-СПб подробно рассказывает, что должно быть в нем прописано, какие могут быть последствия при расторжении такого договора и зачем заключать его, если вы намереваетесь приобрести новое жилье.
Зачем нужен договор бронирования
Далеко не каждый покупатель приходит к застройщику полностью готовым к покупке. Кому-то нужно посмотреть еще варианты, кому-то – собрать недостающие документы, получить одобрение по ипотеке или найти деньги на первый взнос. Чтобы понравившаяся квартира не уплыла в чужие руки, ее бронируют, или ставят в резерв. Для этого и заключают договор бронирования.
Данный документ позволяет клиенту закрепить за собой определенную квартиру в среднем на 5-10 дней, реже – на 2 недели. Этого времени обычно хватает на то, чтобы подать заявку на ипотеку сразу в несколько банков, получить одобрение в одном или нескольких из них, а затем выбрать наиболее подходящий по условиям вариант.
С юридической точки зрения, договор бронирования является соглашением о намерениях между покупателем и застройщиком, уточняет Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры». И в большей степени он защищает интересы покупателя.
При этом договор бронирования не выступает 100% гарантом того, что клиент вернется в конкретную компанию для проведения сделки. Всегда существует небольшой процент покупателей, меняющих свое решение в последний момент, говорит Алексей Бушуев, директор по продажам Seven Suns Development.
«Соглашение заключается, когда человек хочет еще подумать, сравнить объекты на рынке или предложения по ипотеке от разных банков. Бронь позволяет «придержать» для покупателя конкретную квартиру и зафиксировать ее цену на определенный срок»
Дмитрий Сидоренко, руководитель управления продаж Группы ЦДС
Договор бронирования заключают часто, но не всегда. Бывают ситуации, когда клиент имеет четкое представление о том, какую квартиру он хочет купить, и у него есть с собой вся необходимая сумма полностью. В этом случае возможно сразу заключить ДДУ, минуя этап подписания договора бронирования.
Еще примерно 30% покупателей бронируют квартиры устно, без заключения платного договора бронирования, после чего оперативно переходят к оформлению договора долевого участия – такие данные приводит Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис».
В отдельных случаях, чтобы закрепить за собой определенный лот, вовсе не обязательно приходить в офис к риелтору или застройщику. Некоторые компании предлагают клиенту самостоятельно выбрать и забронировать квартиру онлайн — через личный кабинет на сайте.
В частности, «Петербургская Недвижимость». Залог оплачивается банковской картой, а после покупки квартиры возвращается обратно на счет. Это помогает экономить время и делает процесс приобретения жилья более простым и комфортным.
Что должно быть в документе
В договоре бронирования фиксируются все основные параметры квартиры – проектный номер, этаж, количество комнат, общая площадь, срок бронирования. Также указывается стоимость квадратного метра на момент подписания договора. Это выгодно покупателю, особенно в том случае, если в ближайшее время планируется повышение цен, подчеркивает Алексей Бушуев.
Несмотря на то, что договор бронирования является именно соглашением, а не основанием для оплаты конкретной квартиры, известны случаи, когда задаток покупателю отказывались вернуть или зачесть. Чтобы обезопасить себя от подобных ситуаций, перед заключением соглашения необходимо внимательно его прочитать, и уделить особое внимание условиям возврата залога.
Если нет полной уверенности в том, что хочется купить данный конкретный лот, с заключением договора бронирования лучше немного повременить.
В соглашении должны быть обязательно прописаны следующие пункты:
– характеристики квартиры, установленные проектным планом (этаж, номер квартиры, ее площадь, площадь жилой зоны);
– полная стоимость объекта (или фиксированная цена за квадратный метр);
– срок, на который квартира ставится в резерв (он должен соответствовать сроку одобрения ипотеки в банке);
– размер предварительного взноса;
– условия его возврата.
Нелишним будет обозначить также следующие условия:
– сроки, в которые должен быть заключен ДДУ;
– условия оплаты (100% оплата, ипотека, рассрочка, субсидии и т.п.) и реквизиты;
«В договоре бронирования, помимо основных параметров квартиры, должны быть прописаны данные клиента, способ и дата оплаты. Если предусмотрена скидка – эта информация так же должна содержаться в договоре»
Евгений Жуков, генеральный директор ГК «Абсолют Строй Сервис»
Изменение условий и расторжение договора
Условия, прописанные в договоре бронирования, в подавляющем большинстве случаев не могут меняться в одностороннем порядке. «Соглашение о бронировании действует в рамках указанного срока, в течение которого клиент принимает на себя обязательство заключить ДДУ. Если этого не происходит, то квартира снова выводится в продажу», – сообщают специалисты ГК «Полис Групп».
В случае перемены решения клиента относительно выбранной квартиры (например, если был выбран другой этаж), изменение ее параметров осуществляется путем подписания дополнительного соглашения.
Если параметры меняет застройщик, то клиент имеет право не подписывать ДДУ, уверяет Катерина Соболева, вице-президент Becar Asset Management. Причем, права и обязанности сторон могут быть разными в разных договорах.
«Мы всегда рекомендуем клиенту подробно прописывать условия отказа от бронирования – например, отказ банка от предоставления ипотечного кредитования. В этом случае клиент может принести соответствующие документы и вернуть сумму залоговой брони», – рассказывает эксперт .
Если ДДУ невозможно заключить по причинам, не зависящим от воли сторон, внесенные денежные средства без лишних проволочек возвращаются покупателю. Поэтому, если банк не одобрил ипотеку, а компания не хочет возвращать покупателю деньги – это повод идти в суд, считают специалисты.
«Возможность изменения согласованных в договоре параметров зависит от того, предусмотрено ли это договором. Если да, то на каких условиях. На практике застройщики обычно оставляют за собой право заменить квартиру и/или вернуть деньги («бронь»). В случае отказа покупателя от заключения ДДУ, внесенные денежные средства, как правило, остаются у застройщика. В случае расторжения по соглашению сторон, уплаченные денежные средства («бронь») обычно возвращаются покупателю»
Вероника Перфильева, старший юрист практики по недвижимости и инвестициям Адвокатского Бюро «Качкин и Партнеры»
Серьезный ли это документ
Основной смысл договора бронирования для покупателя – зафиксировать наличие квартиры и ее стоимость, а для продавца – получить обязательство о намерении совершить сделку. Но следует иметь в виду, что в правовом поле исполнение этого обязательства регулируется только гражданским кодексом. Этот документ почти всегда можно оспорить.
А что на эту тему говорит юрист? «В случае уклонения застройщика от исполнения договора бронирования, который, как было указано выше, является соглашением о намерениях, понудить его к заключению ДДУ на условиях, согласованных в договоре бронирования, маловероятно – даже в судебном порядке. Однако на практике такое случается всё же реже, чем изменение намерения потенциального дольщика в отношении покупки квартиры. Поскольку понудить потенциального дольщика к заключению ДДУ так же невозможно, у застройщика остается внесенная плата – в качестве компенсации за потерю времени. Таким образом, данный договор служит цели определенного дисциплинирования сторон, однако, в указанных пределах», – комментирует Вероника Перфильева.
Онлайн и оффлайн бронирование квартиры
Возможность забронировать квартиру просто необходима людям, которые приобретают недвижимость в другом городе. В этом случае многие застройщики предлагают потенциальным клиентам воспользоваться онлайн-бронированием.
«Красная стрела» предлагает два способа бронирования: онлайн и оффлайн. При онлайн-бронировании покупатель может выбрать интересующую квартиру на сайте и прямо там же на сайте оплатить картой резерв на две недели, согласившись с договором-офертой. Услуга по резервированию квартиры стоит 30 тыс. рублей, которые учитываются в итоговой цене квартиры. В случае, если покупатель вынужден отказаться от сделки по документально подтвержденной уважительной причине, например, банк не одобрил ему ипотеку, застройщик возвращает сумму резервирования», — сообщила Марина Агеева.
При оффлайн-бронировании с покупателем заключается соглашение о внесении обеспечительного платежа. «Понятие «обеспечительный платёж» закреплено в ст. 381.1 ГК РФ, хотя ещё не все покупатели знакомы с этой формулировкой. Статья вступила в силу 1 июня 2015 года. Это не задаток и не аванс. По своей сути обеспечительный платёж ближе к депозиту. Сумма обеспечительного платежа обычно варьируется от 30 до 100 тыс. рублей в зависимости от цены квартиры и прочих условий, засчитывается в счёт оплаты цены квартиры при заключении ДДУ или договора купли-продажи», — отмечает Марина Агеева.
Несмотря на то, что стоимость квартир из «золотого резерва» может быть выше обычных на 15-20%, они пользуются высоким спросом. Дорогие объекты выбирают покупатели, для которых важны уникальные характеристики квартиры: панорамный вид, нестандартная планировка, высокие потолки. Также, по словам экспертов, резервные квартиры привлекают надежностью сделки: на высокой стадии готовности новостройки риск вложиться в долгострой минимален.
В остальном же квартиры «золотого резерва» востребованы у разных групп покупателей. Инвесторы выбирают более ликвидные квартиры с расчетом на высокий доход в будущем. Конечные потребители, приобретая жилье для своей семьи, также, если позволяет бюджет, останавливаются на более комфортных вариантах. Кроме того, в некоторых случаях переплачивать за резервные квартиры готовы покупатели, которых интересует конкретный жилой комплекс, но они не успели приобрести квадратные метры на старте продаж.
Риск 3. Несовершеннолетние дети
Отдельно среди рисков эксперты выделяют покупку квартиры, в приватизации которых не приняли участия несовершеннолетние дети. Нередко родители специально выписывали на время приватизации несовершеннолетних детей, фактически проживающих в квартире. Много лет спустя несостоявшийся собственник может обратиться к новому владельцу жилья и потребовать выделить долю в квартире. Кроме того, по закону родитель должен зарегистрировать своего новорожденного в течение семи дней, но иногда родители этим злоупотребляют, отметила руководитель направления правовой поддержки сети офисов недвижимости «Миэль» Ольга Балбек.
«В будущем был возможен следующий сценарий: квартира приватизируется на одного из родителей (отца), потом родители разводятся, квартира продается. После чего мать ребенка подает исковое заявление о том, что ребенок фактически проживал в квартире, тому есть куча доказательств: свидетельские показания соседей, прикрепление к поликлинике. Далее следует оспаривание права собственности», — привела пример Ольга Балбек.
Новый сервис и штрафы
Согласно документу, собственники недвижимости должны будут в течение 30 дней с момента заключения договоров или внесения в них изменений размещать информацию в новой системе. Законопроект предусматривает штрафы за проведение расчетов квартиросъемщиков и владельцев недвижимости вне информсистемы: для физлиц — от 500 до 2,5 тыс. руб., для юрлиц — от 5 тыс. до 10 тыс. руб.
ГИС будет на 100% принадлежать государству, однако для создания и эксплуатации системы планируется привлечь частного инвестора. Оператором системы будет Минстрой России. «Проект нацелен на защиту интересов граждан за счет создания прозрачных и понятных условий для заключения договоров аренды, а также введения удобных механизмов взаимодействия сторон с применением современных цифровых технологий», — пояснили в преcс-службе министерства.
Как забронировать жилье в строящемся доме?
- Выбор застройщика. Необходимо проверить:
- справку из ЕГРЮЛ, подтверждающей наличие регистрации у компании;
- лицензию на осуществление строительной деятельности;
- выписку ЕГРН, которой подтверждается право собственности застройщика на земельный участок;
- разрешение от органов МСУ и проектную документацию жилого дома;
- доверенность сотрудника строительной компании.
Внимание! Если застройщик не сам заключает сделку бронирования, а действует через агентство недвижимости или через частного риелтора, необходимо потребовать также договор об оказании риэлтерских услуг с подписями агента и представителя компании-застройщика.
- Изучить судьбу долгостроя (если здание уже построено, но квартиры почему-то не проданы).
- Подписать сделку бронирования квартиры. Еще до того, как поставить подпись, будущий дольщик должен внимательно прочесть все условия, в частности, касающиеся оплаты и порядка возвращения денежных средств в случае нарушения застройщиком условий договора, а также сроков заключения договора ДДУ и внесения всей суммы за квартиру.
- Внести задаток.
Что такое бронирование квартиры?
Договор бронирования квартиры – в сущности, это договор о намерениях: покупатель и застройщик договариваются, что в течение оговоренного срока стороны подпишут так называемый «основной договор» (по закону, это должен быть договор долевого участия) с соблюдением всех обозначенных условий. Иными словами, договор бронирования позволяет покупателю «застолбить» выбранную им квартиру, а самое главное – зафиксировать ее цену.
«Договор бронирования заключается, когда клиент хочет «закрепить» за собой понравившуюся квартиру. Это не обязательная опция, но в условиях высокого спроса на московскую недвижимость, когда хорошие лоты раскупаются мгновенно, лучше подстраховаться и письменно подтвердить свои намерения. Еще один плюс такого документа – фиксация стоимости и скидки. Вас уже не беспокоит очередное повышение цен в строящемся жилом комплексе или же отмена какой-то выгодной акции: застройщик взял на себя обязательство продать вам конкретный лот по определенной цене. Только в том случае, когда покупатель точно знает, какая квартира ему нужна, и у него есть вся необходимая сумма, сразу оформляется ДДУ»
Владимир Щекин, совладелец Группы «Родина»
Таким образом, основные причины для бронирования квартиры в новостройке: возможность не упустить выбранный вариант (это может быть редкая и удачная планировка, отличный вид из окна или сразу несколько преимуществ) и получить гарантию того, что квартиру вам продадут по заранее обозначенной стоимости без возможности ее повышения. «Помимо этого, сохраняются и действующие акции», – напоминает Надежда Коркка, управляющий партнер компании «Метриум» (участник партнерской сети CBRE).
«С юридической точки зрения договор бронирования является непоименованным, то есть прямо не предусмотренным законом. Поэтому суды применяют к нему нормы о других известных видах договоров. При этом ситуация кардинально различается в зависимости от того, как сформулированы условия такого договора, в том числе бронируется ли уже возведенная квартира или речь идет о строящемся жилье. Также важным является то, как стороны сделки определили сумму, которую вносит покупатель»
Илья Бахилин, адвокат коллегии адвокатов «Юков и партнеры»
Обязательно ли заключать договор бронирования? Строго говоря – нет, не обязательно, но в каждой компании могут быть свои «правила игры».
«Если для заключения сделки нужно зарезервировать квартиру на срок до нескольких дней (для подготовки документов, оформления ипотеки и т.п.), застройщик может сделать это без договора бронирования»
Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «БЕСТ-Новострой»
Причем такая бронь даже не оформляется документально: стороны устно договариваются, что квартира несколько дней подождет покупателя.
«Если недвижимость приобретается за наличные при стопроцентной оплате, что позволяет заключить договор в короткий срок, то покупателю девелопер может в индивидуальном порядке предложить формат бесплатной устной брони, действующей на срок до 1 или 2 дней»
Надежда Коркка, управляющий партнер «Метриум» (участник партнерской сети CBRE)
По оценке Дениса Бобкова, генерального директора «Недвижимость-Профи», бесплатная устная бронь может предлагаться и на срок до 3-5 дней.
В то же время некоторые застройщики могут подходить к этому вопросу более строго. «Главная цель бронирования – подогревать интерес потенциальных покупателей к проекту, стимулировать продажи и привлекать инвесторов. Без договора бронирования покупка невозможна: документ фиксирует цену и срок брони», – отмечает Сергей Нюхалов, заместитель директора по продажам ГК «Гранель».
Как расторгнуть договор бронирования?
Внося гарантийный платеж в кассу застройщика или агентства недвижимости покупатель должен быть уверен в окончательности своего выбора. Если же сомнения в целесообразности покупки еще остаются, то подписание договора и его оплату лучше отложить, так как отказ от проведения сделки часто приводит к потере потраченных денег.
Но и из этого правила существуют исключения. Большинство застройщиков с легкостью согласятся заменить один свой объект другим и не возьмут за это дополнительной платы.
Несмотря на все предосторожности иногда у покупателя возникает необходимость отказаться от приобретения недвижимости. В этом случае вероятность возврата внесенных средств зависит от условий договора. Так, если в нем указано, что полученные ими деньги являются оплатой услуги по бронированию квартиры, то получить назад их практически невозможно.
Иначе обстоит дело с авансовым платежом. Его можно вернуть в полном размере при отсутствии в договоре пункта, прямо запрещающего это.
Решить все спорные вопросы, связанные с расторжением договора, можно обратившись в суд. Подобные исковые заявления подают как по месту жительства покупателя, так и по месту нахождения застройщика.
Бронирование квартиры в новостройке не подлежит регистрации в органах Росреестра. Поэтому недобросовестный застройщик может заключить его с несколькими покупателями. Желаемую квартиру в этом случае получит только счастливчик, первый оплативший ее полную стоимость. Остальным придется довольствоваться возвращенными деньгами.
Высокая цена ошибки при покупке недвижимости заставляет с повышенным вниманием относиться ко всем этапам подготовки сделки. Не является исключением и заключение договора бронирования. Соблюдение всех правил при его оформлении позволит купить желаемую квартиру по оптимальной цене.
Бронирование квартиры в новостройке
Большинство застройщиков предлагают клиентам различные варианты бронирования квартир в новостройках Москвы и Подмосковья. Самый распространенный бесплатный вариант: необходимо позвонить в офис компании, оставить свои данные и выбранная квартира будет забронирована на сутки. По истечении этого срока, покупатель должен приехать в офис компании, подписать договор и внести авансовый платеж. Чаще всего авансовый платеж составляет от 2,5% от стоимости квартиры. Это позволит продлить бронь на период оформления и сбора всех документов, а также зафиксировать стоимость квартиры. Чаще всего такой платеж при расторжении сделки не возвращается.
Также существуют платные виды бронирования для более длительного срока. Бронь на месяц 1-комнатной квартиры может составить 10 тыс. руб., 2-комнатной – за 15 тыс. руб.
Если клиент продает свою квартиру через застройщика и покупает у него квартиру в новостройке (взаимозачет), то практикуется резервирование квартиры на 1-2 месяца. Как правило, если квартира резервируется на подобный срок, то цены в новостройке не фиксируются.
Если квартира покупается в ипотеку, то с продажи ее снимают не более, чем на 10 дней. Этого времени достаточно, чтобы собрать документы, получить решения по кредитным заявкам. Цена также не фиксируется на этот период. В случае отказа банка о предоставлении кредита, осуществляется возврат денег, если это прописано в договоре.
Почему в договоре на допуслуги редко упоминают регистрацию ДДУ
До того как дольщик подпишет ДДУ, застройщик обычно подсовывает ему договор на дополнительные услуги. Под ними и подразумевается платная регистрация, но застройщики редко пишут это открытым текстом и никогда не указывают, что допуслуги обязательны для покупки квартиры. В этом случае они нарушили бы закон «О защите прав потребителей»: по нему услугу нельзя продавать под условием, что с ней надо купить еще и другую. Договор, в котором есть такие условия, недействителен.
Есть еще одна причина, по которой в договоре не пишут о платной регистрации: по закону для нее достаточно заплатить только госпошлину. Кроме этого никаких трат быть не должно. А то, что застройщик может переплатить банку за электронную регистрацию, — его проблемы: он затевает ее сам, потому что не хочет гонять менеджеров в МФЦ. Компенсировать застройщику расходы на электронную регистрацию не ваша обязанность, и он не вправе заставить вас за нее платить.
Через письменный запрос. Предположим, застройщик предлагает вам подписать договор на допуслуги. Можно написать ему письмо и попросить документы, которые обоснуют, почему без такого договора квартиру вам не продадут.
Но застройщик наверняка не ответит, ведь любой ответ будет признанием, что услуга навязана. А когда вы придете в офис, вам скажут, что квартира продана и вам больше ничего не могут предложить. Застройщику не нужен клиент, который готов к судам, — проще продать квартиру тем, кто не задает вопросов.
С видеосъемкой или аудиозаписью та же история. Если вести их открыто, менеджеры застройщика сделают вид, что не понимают, о какой плате за регистрацию идет речь.
Если снимать тайно или записать телефонный разговор с менеджером, то суд может не принять эти доказательства. Дело в том, что к таким записям много требований. Например, чтобы использовать их в в суде, нужно указать, когда и в каких условиях вы записывали разговор, а лучше проговорить это прямо в начале записи. Но застройщик наверняка начнет оспаривать подлинность записи или ее обстоятельства. Потребуется экспертиза, и не факт, что она установит подлинность.
Был случай, когда запись сделал участник разговора, и она касалась договорных отношений. Верховный суд постановил, что запрет на фиксацию информации здесь не действует. Но не все суды применяют такую практику и не все истцы идут после них в Верховный суд.
То, что застройщик требует 27 000 Р за регистрацию ДДУ, незаконно. Но у любого нарушения закона есть две стороны: само нарушение и ваша готовность с ним бороться.
Лично я работаю юристом 13 лет и считаю, что обыграть застройщика можно. Но на это нужно много времени, нервов и сил. Обычно это несопоставимо с ценой квартиры и шансами выиграть суд. Зато можно легко потерять квартиру.
Я не знаю гарантированного способа, чтобы не платить за регистрацию ДДУ и при этом сохранить бронь на квартиру. Схемы, которые я описал, очень приблизительные. В каждом конкретном случае события могут развиваться по-разному и зависят от условий договора и вашей юридической квалификации. Поэтому перед тем, как принять решение, здраво сопоставьте возможные траты на услуги юриста, свои шансы на успех и стоимость регистрации.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
- свидетельство о его государственной регистрации в качестве юридического лица;
- лицензия на проводимые работы;
- правоустанавливающие документы на земельный участок;
- разрешение администрации на строительство;
- проектная документация возводимого объекта.
Особенности резервирования квартиры на первичном рынке
Договор бронирования – это соглашение о намерениях, по которому стороны обязуются в течение определенного срока провести основную сделку на прописанных в нем условиях.
При его заключении покупатель вносит гарантийный платеж, который впоследствии может входить в окончательную стоимость квартиры. В настоящее время его размер обычно составляет от 30 000 р. до 50 000 р. в зависимости от региона.
Этот договор заключается в простой письменной форме в количестве двух экземпляров. Перед его подписанием необходимо удостовериться в добросовестности второй стороны. В противном случае покупатель рискует остаться и без внесенного аванса, и без подобранной недвижимости.
Прежде всего, необходимо ознакомиться с такими документами застройщика, как:
Согласно Федеральному Закону № 214 застройщик обязан предоставить потенциальному покупателю все эти бумаги. Его отказ показать документы должен насторожить потенциального покупателя.
Желательно проверить и полномочия лица, подписывающего договор от имени второй стороны. У сотрудника компании, продающей недвижимость, обязательно должна быть доверенность на это действие.
Часто квартиры в новостройках продает не сам застройщик, а уполномоченное на это агентство недвижимости. В этом случае их отношения фиксируются договором, в котором оговаривается и право агентства на получение аванса.
Не все квартиры сдаются в эксплуатацию вовремя. Снизить вероятность покупки долгостроя поможет изучение судьбы других объектов, возведенных выбранной компанией.