Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Кто и как платит налог с продажи недвижимости в Казахстане?». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Платить налог при продаже жилья нужно, когда присутствуют два фактора одновременно:
1) жильё находилось в собственности меньше года;
2) его продали с приростом стоимости, то есть дороже, чем покупали.
Как быть, если продавец квартиры в РК –иностранец (нерезидент)?
Нередки ситуации, когда продавцом недвижимости в Казахстане выступает иностранец (нерезидент РК). Согласно ст.252 ГК РК, иностранцы, не имеющие вида на жительство в Казахстане, но имеющие на праве собственности недвижимое имущество, обязаны произвести его отчуждение (продать, подарить) в течение 1 года с даты утраты гражданства.
Для нерезидентов- продавцов недвижимости условия налогообложения сделок аналогичны тем, которые установлены для резидентов РК.
Согласно пп.6 п.1 ст.644 НК РК доходами нерезидента из источников в РК признаются доходы от прироста стоимости при реализации имущества, права или сделки с которым подлежат госрегистрации. Это в полной мере относится к сделкам по продаже квартир.
Налог уплачивается также с прироста стоимости (пп.1 и 2 ст.650 НК РК), которая определяется как положительная разница между стоимостью реализации квартиры и стоимостью ее приобретения.
Однако, в отличие от резидентов РК, нерезиденты уплачивают налог по более высокой ставке -15 % (пп.5 п.1 ст.646 НК РК).
Для определения первоначальной стоимости (на момент регистрации права собственности) в оценочной компании надо заказать оценку стоимости квартиры. Оценить нужно не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи квартиры.
Если оценочная стоимость и стоимость до договору продажи равны, то прироста стоимости не возникает и налог платить не надо. Если есть разница, с нее уплачивается налог по ставке 15%.
Для иностранцев срок владения квартирой на момент продажи неважен, налог придется платить в любом случае.
Также немаловажным является тот факт, подписана ли между Казахстаном и страной резидентства лица Конвенция об избежании двойного налогообложения. Если между двумя странами Конвенция не подписана, то налог лицу придется платить и в Казахстане и в стране резидентства.
Список стран, с которыми Конвенция подписана, размещен на сайте КГД МФ РК.
В Казахстане нерезиденту необходимо:
- получить в КГД МФ РК ИИН;
- подготовить документ, подтверждающий стоимость объекта на момент регистрации права собственности (договор, акт оценки);
- подготовить договор купли-продажи при реализации квартиры;
сдать декларацию по ИПН по ф.240.00 до 31 марта года, следующего за годом продажи;
- уплатить налог 15% от прироста стоимости до 10 апреля года, следующего за годом продажи либо предоставить документ об уплате суммы налога в стране резидентства, если с ней у Казахстана подписана Конвенция.
Получить ИИН можно при личном обращении нерезидента в налоговый орган или по нотариальной доверенности, выданной на имя представителя-гражданина РК.
Получить ИИН для иностранца, временно пребывающего на территории Казахстана, можно онлайн с помощью портала Egov.kz. Для этого необходимо:
- авторизоваться на портале;
- перейти по вкладкам «Главная», «Гражданам», «Гражданство, миграция и иммиграция», «Иностранцам: въезд в РК и гражданство», «Формирование ИИН иностранцам, временно пребывающим в Республике Казахстан»;
- заказать услугу онлайн;
- заполнить поля заявки и прикрепить сканированные копии паспорта иностранца и доверенности (если услугу заказывает доверенное лицо);
- подписать заявку ЭЦП или смс-паролем.
Кто должен считать налог
Рассчёт налога — обязанность продавца.
До 31 марта следующего года после заключения сделки нужно подать декларацию по ИПН по форме 240.00.
Заплатить налог необходимо до 10 апреля.
Например, квартиру продали в сентябре 2022 года.
Значит, в 2023 году до 31 марта подаёте декларацию, а уплачиваете налог не позднее 10 апреля.
Декларацию и расчёт можно представить:
— через «Кабинет налогоплательщика»;
— мобильное приложение E-Salyq Azamat;
— на eGov.kz;
— в ЦОНе на бумажном носителе;
— в районное управление государственных доходов.
Оплата принимается:
— через мобильное приложение eSalyq Azamat;
— в банках;
— в отделениях Казпочты.
Taкoгo poдa нeдвижимocть oблaгaeтcя нaлoгoм пo oбщeмy пpaвилy и нe являeтcя иcключeниeм. Пoкyпкa c пoмoщью ипoтeчнoгo кpeдитa ничeм нe oтличaeтcя oт пoкyпки зa нaличныe дeньги. Taким oбpaзoм, пpoдaжa нeдвижимocти бeз нaлoгa дoлжнa пpoиcxoдить нe мeнee, чeм чepeз 5 лeт пocлe пpиoбpeтeния.
Baжный нюaнc – чepeз cкoлькo мoжнo пpoдaть квapтиpy пocлe пoкyпки. Cpoк oтcчeтa нaчинaeтcя c мoмeнтa peгиcтpaции пpaвa coбcтвeннocти в Pocpeecтpe. Ипoтeчнaя нeдвижимocть мoжeт быть oфopмлeнa нecкoлькими cпocoбaми:
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти нa пoкyпaтeля и нaлoжeниeм oбpeмeнeния кpeдитнoй opгaнизaциeй;
- c oфopмлeниeм пpaвa coбcтвeннocти зa бaнкoм дo мoмeнтa пoлнoгo пoгaшeния кpeдитa.
Этoт мoмeнт и являeтcя ключeвым в вoпpoce нaчaлa oтcчeтa 5 лeт. Ecли кpeдитный дoгoвop cocтaвлeн тaк, чтo пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит физичecкoмy лицy пocлe пoгaшeния кpeдитa, тo oтcчeт cpoкa влaдeния квapтиpoй нaчинaeтcя c дaты пocлeднeгo плaтeжa.
Дpyгoй вapиaнт ипoтeчнoгo дoгoвopa бoлee pacпpocтpaнeн. Coглacнo eмy, пpaвo нa квapтиpy зaкpeпляeтcя зa пoкyпaтeлeм c caмoгo нaчaлa выплaт и мoмeнтa пoкyпки. Пpи пoдпиcaнии coглaшeния нeoбxoдимo yдocтoвepитьcя в нaличии этoгo пyнктa в дoгoвope. Ecли oбcтoятeльcтвo нe oгoвopeнo, тo дeйcтвyют oбщиe пpaвилa зaкoнoдaтeльcтвa. Кaк и в пepвoм вapиaнтe, пpaвo coбcтвeннocти пepexoдит oт бaнкa к зaeмщикy пocлe иcпoлнeния пocлeдним cвoиx oбязaтeльcтв в пoлнoм paзмepe. Пpoдaжa нeдвижимocти бoлee 5 лeт в coбcтвeннocти ocyщecтвляeтcя пo oбщим пpaвилaм.
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
Какое жилье считается единственным?
Если в собственности гражданина на момент продажи находится только одно жилое помещение, то оно признается единственным. Минимальный срок владения в этом случае будет составлять 3 года. При этом не учитывается жилье, которое было приобретено в течение 90 дней до продажи прежнего.
Например, вы купили квартиру в сентябре 2019 года и продали ее в октябре 2022 года — 3 года минимального срока уже прошло. При этом еще до продажи, в августе 2022 года, вы купили новое жилье, куда и собираетесь переехать. В этом случае налог не нужно будет платить, поскольку проданное жилье все еще считается единственным.
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
Если не резидент не уплатит налог с продажи квартиры в России
А. Гордон
Учитывая правила налогового законодательства Российской Федерации неуплата нерезидентами России налога с продажи российской недвижимости вполне реальна и на деле возникает совсем не редко.
Отметим сразу, в публикации рассмотрена ситуация с продажей недвижимости физическими лицами, которые не являются предпринимателями.
Статья об уплате налога на прибыль иностранным юридическим лицом при продаже квартиры в России размещена на сайте ранее.
По правилам Налогового кодекса РФ полученный физическим лицом доход от продажи любой недвижимости в России подлежит налогообложению Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это правило относится и к продавцам — гражданам России и к иностранцам.
Для налогообложения доходов физических лиц в России гражданство продавца недвижимости значения не имеет, главное, это налоговый статус продавца – является продавец налоговым резидентом России или нет. Важно знать: налоговый резидент или нет – продавец является налогоплательщиком налога НДФЛ.
Различие в том, что налоговый резидент России (даже если он иностранец) при продаже недвижимости уплатит значительно более низкий налог НДФЛ, а в определенных обстоятельствах будет полностью освобожден от уплаты налога.
Когда нужно платить налог с доходов от продажи недвижимости
Платить налог (НДФЛ) необходимо собственникам жилья (квартиры, дачи, дома или комнаты), гаража, земельного участка. Если владение недвижимостью продолжалось менее установленного срока, нужно заплатить налог на продажу недвижимости. А если минимальный срок прошел, то подавать декларацию и платить налог с продажи не нужно. Сумма полученного дохода тоже не будет иметь значения. Минимальный срок владения — 3 или 5 лет и зависит от вида имущества и ряда нюансов.
Но есть ряд исключений. Обязательство по уплате налога не возникает, если:
- недвижимость приобретена до 1 января 2016 года, и к моменту продажи прошло три года владения имуществом
- квартира куплена после 1 января 2016 года, но истек пятилетний срок владения
- цена продажи ниже цены покупки, но не менее 70% кадастровой стоимости
- стоимость покупки и продажи идентична и составляет не меньше 70% кадастровой стоимости
Как посчитать минимальный срок владения имуществом?
Срок владения домом, квартирой или комнатой начинается с даты регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН). До 2016 года владельцу выдавалось Свидетельство о праве собственности, в котором можно посмотреть эту дату. Сегодня дату регистрации содержит выписка из ЕГРН.
Важно помнить, что для жилья минимальный срок в статусе собственности составляет 60 месяцев или 36 месяцев. Это значит, что для продажи не надо дожидаться наступления календарного года, достаточно будет отсчитать необходимое количество месяцев. Необходимый срок владения наступает в то же самое число, которое указано как дата регистрации. Например, если квартира была куплена 1 сентября 2015 года, то продавать ее без уплаты налога можно будет 2 сентября 2020 года. Если эта дата выпадает на выходные или праздничные дни, то она сдвигается на ближайший рабочий день.
Для квартир, приобретенных по договору долевого участия на стадии стройки, срок владения начинается только после того, как будет зарегистрировано право собственности в Росреестре, а не в момент передачи ключей застройщиком.
Часто владельцы такого жилья ошибочно считают, что становятся собственниками во время подписания ДДУ или акта приемки-передачи уже готовой квартиры. К сожалению, месяцы или даже годы ожидания завершения строительства в срок владения не засчитываются.
Если квартира была получена долями, то срок владения считается от момента регистрации первой доли. Например, у владельца в собственности с 2014 года находилась ¼ квартиры, а в 2018 году он унаследовал оставшуюся часть. Срок владения всей квартирой будет отсчитываться от даты регистрации ¼ доли, то есть от 2014 года.
Поправки в налоговый кодекс в 2017 году: как изменится налог с продажи
В НК РК в 2015 году были внесены поправки, которые вызвали много вопросов в отношении именно налога на доход от прироста стоимости реализации. Из статьи 180 исключили момент о сроке владения — это было понято так, что налог нужно будет заплатить при продаже недвижимости вне зависимости от того, сколько времени она находится в праве собственности у хозяина. Поправка должна вступить в силу с 1 января 2017 года.
На самом деле такая корректировка связана с внедрением всеобщего декларирования — имеется в виду, что прирост стоимости будет считаться имущественным доходом, он будет отражаться в декларации как актив.
При этом в статью 156 «Доходы, не подлежащие налогообложению» внесены изменения, которые также вступят в силу 1 января 2017 года, что от налогообложения освобождается прирост стоимости при реализации жилищ и другой недвижимости на праве собственности один год и более с даты регистрации права собственности. Таким образом, поправки внесены для адаптации всеобщего декларирования.
Налог на продажу недвижимости распространяется на приватизацию, дарение и наследование
Однако куплей-продажей дело не ограничивается. Один из наших читателей как-то спрашивал у редакции kn.kz совета: он приватизировал квартиру, получил договор приватизации на руки и практически через пару месяцев продал жилье. Человек планировал переехать в другую квартиру уже давно, но ждал получения права собственности, чтобы продать имеющееся жилье.
Он был очень удивлен, когда выяснилось, что ему нужно платить налог на доход от прироста стоимости проданной приватизированной квартиры. Ведь квартира далеко не новая, жил он в ней с самого детства, получали это жилье еще его родители от предприятия…. А суть не в том, сколько он прожил в квартире — официально право собственности на нее он получил только сейчас.
В законе ведь четко написано, что налог платят при реализации «жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее года с даты регистрации права собственности». Т.е. каким образом было получено это имущество, как возникло право собственности, нигде не указывается. И, получается, что и значения не имеет. Да, этот нюанс тонкий и малозаметный, но тем и «опасен».
Об этом же аспекте наших читателей предупреждает Алиби Сабырович Акылас: «Еще хочу заметить, что налог этот действует не только с покупки, но и дарственной на квартиру. Смотрите, положим, вам подарили в 2017 году квартиру и вы в этом же году хотите ее продать. Если имеется прирост стоимости квартиры, то также нужно будет оплатить налог».
Возникает логичный вопрос — если в случае с покупкой квартиры цена указана в договоре купли-продажи, то как быть с дарением и приватизацией? Если мы ничего не платили, то как узнать доход от прироста стоимости? Как определяется эта первоначальная стоимость?
О том, какие нюансы необходимо учесть при оформлении сделки купли-продажи квартиры, читайте в статье.
Кто и как платит налог при продаже недвижимости
1 способ. Через сайт ЕНПФ и Личный кабинет вкладчика. Для этого необходимо ввести ИИН и пароль, либо иметь электронно-цифровую подпись (ЭЦП).
Есть также дополнительный ресурс cabinet.enpf.kz/porog, на котором можно узнать остаток на пенсионном счете, пороговая сумма, сумма доступная для изъятия. Для этого нужна ЭЦП, которую можно получить на сайте Национального удостоверяющего центра.
2 способ. С помощью сайта электронного правительства eGov.kz и через мобильное приложение eGov mobile. Для этого пользователям необходима ЭЦП. На сайте egov.kz для удобства пользователей услуга «Выдача информации о состоянии пенсионных накоплений (с учетом инвестиционного дохода) вкладчика (получателя) единого накопительного пенсионного фонда» отображена на главной странице в разделе «Популярные услуги».
В мобильном приложении eGov mobile необходимо перейти в раздел «Услуги», далее «Трудоустройство и занятость», после чего необходимо нажать на вкладку «Информация о состоянии пенсионных накоплений (с учетом инвестиционного дохода) вкладчика (получателя) единого накопительного пенсионного фонда».
Способ 3. С помощью телеграм-бота @enpf.
Если накоплений достаточно, то для досрочного снятия нужно следовать следующему алгоритму:
- Подать заявление с помощью ЭЦП на интернет-ресурсе уполномоченного оператора, которым назначен Отбасы банк (новое название Жилстройсбербанка). Для этого надо зарегистрироваться в личном кабинете, заполнить заявление на изъятие единовременных пенсионных выплат, указать сумму и цели использования единовременных пенсионных выплат.
- Выбрать способ удержания индивидуального подоходного налога (ИПН): будет он уплачен сразу при изъятии или удерживаться позднее по частям при достижении пенсионного возраста. Например, при снятии 1 миллиона тенге, нужно будет заплатить 100 000 тенге.
- Предоставить уполномоченному оператору документы по целевому использованию средств согласно внутренним документам уполномоченного оператора.
- ЕНПФ осуществляет перевод пенсионных накоплений уполномоченному оператору по его заявке в течение 5 рабочих дней с даты поступления электронного уведомления.
- Переведенные из ЕНПФ пенсионные накопления зачисляются на специальные счета граждан, открытые уполномоченным оператором.
- Уполномоченный оператор проверяет предоставленные получателем документы по целевому использованию единовременных пенсионных выплат и в случае их соответствия требованиям внутренних документов, в течение 3 рабочих дней с даты получения таких документов перечисляет единовременные пенсионные выплаты по их целевому назначению.
Сегодня постановка в очередь на получение земельного участка под индивидуальное жилищное строительство осуществляется с помощью подачи бумажного заявления в акимат. Сама информация об очередниках и земельных участках, площадь которых готова, обновляется один раз в квартал и доступна в каждом регионе по-разному. Это может способствовать коррупционным рискам.
Для того чтобы сделать процесс постановки в очередь максимально прозрачным в I квартале 2021 года казахстанцам обещают предоставить возможность подавать заявление на получение земельных участков в онлайн-режиме.
До конца 2021 года правительство ставит задачу полностью охватить республику космическим мониторингом земель, сократить с 1 года до 20 дней сроки выдачи документов на земельные участки.
В 2021 году будет дан толчок к масштабной газификации республики. Министерству энергетики поручено до 1 апреля 2021 года актуализировать генеральную схему газификации Казахстана, а к 1 марта — технико-экономическое обоснование строительства 2 и 3 очереди газопровода «Сарыарка». Будет учтен демографический фактор, возрастающие потребности промышленности, экспортные перспективы и действующие обязательства. Кроме того, к 1 апреля будет подготовлена концепция газификации Восточно-Казахстанской области.
В 2025 году уровень газификации должен достигнуть 60% с подключением 2120 населенных пунктов или 11,7 млн жителей.
- Подготовка ответа на уведомление органов государственных доходов
- Подготовка и сдача форм налоговой отчетности
- Приостановление представления форм налоговой отчетности
- Защита интересов налогоплательщика. Обжалование действий органов государственных доходов.
- Сопровождение в ходе налоговой проверки и обжалование решений налоговых органов
- Постановка на НДС — первичная и обязательная
- Прекращение деятельности ИП
- Упрощенная ликвидация ЮЛ
- Подготовка экспертных заключений по вопросам налогообложения, в том числе для представления в судебных органах
- Восстановление из бездействующих налогоплательщиков
- Иные услуги Налоговых консультантов
Кто и как платит налог при продаже недвижимости
Пoлнoe ocвoбoждeниe пoлyчaют coбcтвeнники, влaдeющиe нeдвижимocтью пepиoд, yкaзaнный в зaкoнe. Дpyгиx ocвoбoждeний зaкoнoдaтeльcтвoм нe пpeдycмoтpeнo.
Oднaкo cyщecтвyют вычeты. Иx нecкoлькo:
- вoзвpaт имyщecтвeннoгo нaлoгa нa квapтиpy, eгo paзмep 1 млн pyблeй;
- вoзвpaт нaлoгa, c yчeтoм pacxoдoв нa пpoдaжy.
Oбa эти вычeтa мoгyт быть пpeдocтaвлeны кaк eдинoй cyммoй в кoнцe гoдa, тaк и чacтями в тeчeниe вceгo гoдa. Oфopмляютcя oни в нaлoгoвoм opгaнe, нocят зaявитeльный xapaктep и зaявляютcя в нaлoгoвoй дeклapaции 3 НДФЛ в cлeдyющeм пocлe пpoдaжи нaлoгoвoм пepиoдe. Для этoгo нeoбxoдимo зaпoлнить дeклapaцию и:
- B paзмepe 1 млн. Пpeдocтaвить в нaлoгoвyю пacпopт и дoгoвop кyпли-пpoдaжи.
- Bычeт c pacxoдoв. Нeoбxoдим пacпopт, дoгoвop кyпли-пpoдaжи и дoкyмeнты, пoдтвepждaющиe pacxoды.
Bычeтaми мoжнo пoльзoвaтьcя пpи кaждoй cдeлкe.
| Недвижимость купили до 2016 года | 3 года |
| Недвижимость купили после 1 января 2016 года | 5 лет |
| Недвижимость получили в подарок или как наследство от близкого родственника, по договору ренты или в ходе приватизации | 3 года |
| Любое имущество, кроме недвижимости | 3 года |
Кому и какие налоги платить при покупке и продаже квартиры
Формулировка пунктов 1 и 2 ст.180-1 Налогового кодекса РК, которая являются правовыми нормами для возникновения обязательства по уплате индивидуального подоходного налога (ИПН), такая:
«Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом… возникает при реализации … жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности… а также земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены указанные выше объекты (жилищ, дачные строения и т.д.)».
Обращаем внимание на фразу «с даты регистрации права собственности». Часто продавцы недвижимого имущества (а иногда и налоговый орган) ошибаются, считая датой регистрации дату нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома. Это неверно!
На недвижимое имущество права возникают и прекращаются с момента их государственной регистрации (п.1 ст.7 Закона РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество»).
Следовательно, даты отсчёта возникновения и прекращения права на недвижимое имущество у продавца этого имущества считаются ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО по датам регистрации возникновения и прекращения этих прав в Департаменте юстиции соответствующего города или района, а не по датам договоров купли-продажи, мены, дарения и любых других гражданско-правовых сделок.
Что касается самого договора купли-продажи, даже его заключение у нотариуса с соответствующим нотариальным удостоверением не влечёт само по себе правовых последствий до того момента, пока эта купля-продажа не будет зарегистрирована в органе юстиции. Иными словами — покупатель квартиры, дома или земельного участка не станет собственником с юридическом смысле до тех пор, пока не зарегистрирует своё право по этому договору в органе юстиции.
Следовательно, только даты, указанные в государственном правовом кадастре объектов недвижимого имущества, а не даты договоров, включая нотариальных, являются единственными законными «точками отсчёта» для исчисления 1 года, по истечение которого ИПН с реализованной квартиры, дома или земельного участка не платится.
Допустим, продавец продал квартиру, дом или земельный участок в течение 1 года с того момента, когда сам стал собственником недвижимости. Даже в этой ситуации он не всегда обязан платить 10%!
Обращаемся к первой части п.1 ст.180-1 НК — «доход от ПРИРОСТА стоимости…». Для уплаты налога должен быть прирост стоимости, т.е. стоимость продажи квартиры, дома или земельного участка должна быть выше стоимости их приобретения. Только в этом случае с положительной разницы между стоимостью продажи и покупки (приобретения в иной форме) продавец должен оплатить 10% ИПН.
При этом в данной ситуации есть 2 варианта:
- если стоимость приобретения продавцом имущества известна (например, продавец купил по договору купли-продажи дом, который через 10 месяцев перепродал подороже) — тогда ИПН оплачивается как указано выше, то есть с положительной разницы между указанными в договорах купли-продажи сумм,
- если стоимость приобретения продавцом имущества неизвестна (например, продавец сам построил дом, или унаследовал его). В этом случае продавец должен заказать в оценочной компании так называемую «ретроспективную оценку» (т.е. оценку за прошлый период) недвижимого имущества на момент возникновения права собственности на него. Эта оценка будет являться документом, устанавливающим первоначальную стоимость дома или квартиры, которая затем будет вычитаться из стоимости продажи и положительная разница, если будет иметь место, будет облагаться 10% ИПН. Такая ретроспективная оценка должна быть проведена не позднее 31 марта года, следующего за годом продажи недвижимого имущества.
В этом случае, при отсутствии прироста стоимости между данными ретроспективной оценки и договором купли-продажи ИПН не оплачивается.
Уважаемые пользователи! Информация в статье соответствует нормам законодательства Республики Казахстан, действовавшим на момент (дату) публикации.
На сегодняшний день, существует две категории людей: одни хотят купить квартиру и стать счастливыми обладателями собственного жилья, другие – хотят продать квартиру. Причин для продажи может быть множество: срочно понадобилась большая сумма денег, желание купить другое жилье, появилось иное жилье и надобность в этом пропала и так далее.
Кто и как платит налог при продаже недвижимости
Внесённые ещё с 2015 г. поправки сделали спорными многие условия, по которым определялся размер и условия оплаты налогов от реализованного имущества. Был упразднён пункт, в котором оговаривались сроки владения жильем. Это действие стало логичным, если учитывать, что налог всё равно придётся платить. Но настоящей причиной исключения такого абзаца стало внедрение необходимого декларирования имущественных и других видов доходов.
Приятной новостью стало освобождение от обязательной уплаты налога на прирост для некоторых категорий собственников. Под одну из них подпадают владельцы, которые вступили в свои права больше года назад.
Как это происходит? Рассмотрим детально в каких случаях оплачивается имущественный доход.
В пунктах 1 и 2 ст.331 Закона РК “О введении в действие Кодекса РК «О налогах и других обязательных платежах в бюджет» ( Налоговый кодекс), изложено:
«Доход от прироста стоимости при реализации имущества физическим лицом… возникает при реализации… жилищ, дачных строений, гаражей, объектов личного подсобного хозяйства, находящихся на праве собственности менее 1 года с даты регистрации права собственности… а также земельных участков и (или) земельных долей, целевым назначением которых с даты возникновения права собственности до даты реализации являются индивидуальное жилищное строительство, дачное строительство, ведение личного подсобного хозяйства, под гараж, на которых расположены указанные выше объекты (жилищ, дачные строения и т.д.)».
Обращаем внимание на фразу «с даты регистрации права собственности». Часто продавцы недвижимого имущества ошибаются, считая датой регистрации дату нотариального заверения договора купли-продажи квартиры/дома. На недвижимое имущество права собственности возникают и прекращаются с момента их государственной регистрации в соответствии с Законом РК «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество».
Следовательно, даты отсчёта возникновения и прекращения права на недвижимое имущество у продавца этого имущества считаются исключительно по датам регистрации возникновения и прекращения этих прав в Департаменте юстиции города или района, а не по датам договоров купли-продажи, мены, дарения и любых других гражданско-правовых сделок. И значит даты, указанные в государственном правовом кадастре объектов недвижимого имущества, являются «точками отсчёта» для исчисления 1 года, по истечение которого ИПН с реализованной квартиры, дома или земельного участка не платится.
Допустим, владелец продал квартиру, дом или земельный участок в течение 1 года с того момента, когда сам стал собственником недвижимости. И даже в этой ситуации у него не всегда возникает обязанность платить налог. Обращаемся к первой части п.1 ст.331 вышеназванного Закона — «доход от прироста стоимости…». Для уплаты налога должен быть прирост стоимости, т.е. стоимость продажи квартиры, дома или земельного участка должна быть выше стоимости их приобретения. Только, в этом случае с положительной разницы между стоимостью продажи и покупки продавец должен оплатить 10% ИПН.
При этом в данной ситуации есть 2 варианта:
— если стоимость приобретения продавцом имущества известна (например, продавец купил дом, который через 10 месяцев перепродал подороже) — тогда ИПН оплачивается как указано выше, то есть с положительной разницы между указанными в договорах купли-продажи сумм,
— если стоимость приобретения продавцом имущества неизвестна. В этом случае продавец должен заказать в оценочной компании оценку недвижимого имущества на момент возникновения права собственности на него. Эта оценка будет являться документом, устанавливающим первоначальную стоимость дома или квартиры, которая затем будет вычитаться из стоимости продажи и положительная разница, если будет иметь место, будет облагаться 10% ИПН, а при отсутствии прироста стоимости ИПН не оплачивается.
Хотелось бы напомнить горожанам, что при получении имущественного дохода необходимо самостоятельно и своевременно исполнить налоговое обязательство в соответствии с налоговым законодательством.
Нужно ли платить налоги за проданную недвижимость
Ссылаясь на 18 главу Налогового кодекса РБ, вторая и последующие продажи недвижимости облагаются подоходным налогом в 13% от чистой прибыли в белорусских рублях, а именно разницей между стоимостью покупки и продажи объекта.
Временной диапазон исчисляется с момента оформления сделки. К примеру, продажа квартиры осуществлена 15 марта 2023 года. Получается, что продать квартиру без уплаты подоходного налога получится только с 15 марта 2028 года. Если даже сделка проведена за день до окончания срока, то придется уплатить 13% с чистого дохода.
Кроме квартиры без уплаты налогов 1 раз за 5 лет разрешено продать:
- Дом: частный или загородный;
- Дачу;
- Незавершенное строительство: дачи или дома;
- Земельный участок на правах собственности;
- Машиноместо;
- Гараж;
- Садовый домик;
- Наследственную квартиру.