Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Налоговые резиденты РФ и валютные резиденты РФ в сделках с недвижимостью.». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
В России действует правило, освобождающее граждан от уплаты налога при продаже квартиры, которая находилась в его собственности 3 или 5 лет (о том, через сколько лет после покупки можно продать квартиру, чтобы не платить налог, рассказывается в этой статье, а о налогообложении сделки, если квартира была в собственности менее 3 лет, рассказывается тут). Советуем нерезидентам запомнить, что согласно положению 17.1 статьи 217 Налогового кодекса, такая льгота предоставляется только резидентам страны. Если же продавец не имеет такого статуса, прибыль от продажи недвижимости будет облагаться НДФЛ по ставке 30% независимо от срока владения.
НДФЛ с продажи недвижимости нерезидентом
НДФЛ начисляется на доход от продажи квартиры физлицом – нерезидентом РФ в соответствии со следующими статьями НК РФ:
- 209 – устанавливается тип облагаемого НДФЛ дохода налогового нерезидента (от источников в России);
- 217 – устанавливаются виды доходов нерезидента, не подлежащие налогообложению;
- 217.1 – приводятся налоговые льготы, положенные нерезиденту;
- 224 – прописываются ставки налога с продажи квартиры нерезидентом РФ.
НДФЛ начисляется на всю сумму, полученную налоговым нерезидентом при продаже квартиры. Налогооблагаемая база устанавливается по одному из двух законных оснований (ст. 214.10 НК РФ):
- По сумме договора – когда доход, полученный нерезидентом при продаже недвижимости, равен или больше кадастровой стоимости реализуемого жилья.
- По кадастровой стоимости, помноженной на 0,7, – если доход от реализации жилья меньше кадастровой стоимости жилого помещения или у инспекции ФНС нет сведений о цене сделки.
Как продать квартиру нерезиденту, проживающему постоянно за границей?
Итак, по стандарту срок, в течение которого недвижимость находится в вашей собственности, отсчитывается с первого дня ее госрегистрации на определенного владельца, и получения им права собственности на указанное жилье.
Если недвижимость получена владельцем уже после отмены документа «Свидетельство о государственной регистрации», то дата регистрации обозначается в выписке из ЕГРН, а также в онлайн-ресурсе Росреестра, в графе «Права и ограничения».
Описанный выше стандарт распространяется на следующие виды недвижимости: купленная или построенная самим владельцем, приобретенная по ДДУ, а также подаренное кем-то из категории «близкий родственник».
- Если квартира – это ваше наследство, то период обладания отсчитывается с даты открытия наследства, т.е. с зарегистрированной даты смерти наследодателя.
- Если жилье вы получили в доме ЖСК – началом периода обладания будет считаться дата, указанной в справке о завершении выплаты пая.
- Квартира находится в собственности уже больше пяти лет, но при этом доля собственника была изменена – вы продаете квартиру полностью, и подобная сделка не подлежит налогообложению. Например, жилье 10 лет принадлежало двум супругам. После развода и раздела имущества, квартира перешла полностью мужу. Он получил новое свидетельство о праве собственности, где указано изменение его доли владения недвижимостью. Теперь, он может реализовать эту квартиру без уплаты налога.
- Если квартиру покупали по долям – отсчет ведется с даты приобретения первой доли. В случае если потом такую собственность решают продать полностью.
- В случае перепланировки без изменения внешних границ – дата возникновения права собственности на квартиру будет дата первоначальной госрегистрации имущества. Новое свидетельство, выданное после произведенной перепланировки, влиять на период обладания не будет.
- Право собственника признано через суд – период обладания отсчитывают с даты официального вступления в силу судебного решения.
- Приватизированное жилье – период обладания зависит от периода приватизации
- после 01.01.98 – отсчет ведется с дня регистрации прав собственника;
- до 01.01.98 – отсчет ведется с даты подписания документов «О передачи квартиры в собственность». По причине того, что до этой даты не применялась практика выдачи «Свидетельства о госрегистрации».
Как рассчитывается налог с продажи недвижимости для нерезидентов?
Если вы не являетесь налоговым резидентом России, то налог с продажи недвижимости, которая находилась в собственности меньше минимального срока владения будет составлять 30% от суммы продажи по договору.
При этом нерезиденты не могут применить налоговый вычет.
Справочно:
Налоговым резидентом является гражданин, который находился на территории России 183 дня и больше за последние 12 месяцев подряд.
НДФЛ при продаже недвижимости иностранцами
При расчете и удержании НДФЛ с доходов нерезидентов, которые получены ими при продаже недвижимости, не учитывался срок владения такими объектами вплоть до конца 2018 года. То есть налог удерживался в любом случае.
Однако с 2019 года п. 17.1 ст. 217 НК скорректировали, и согласно правкам доход в такой ситуации стал освобождаться от НДФЛ, если соблюдается минимальный предельный срок владения имуществом.
Такой минимальный срок составляет:
- больше 3-х лет — по имуществу, купленному до 2016 года;
- больше 5-ти лет — по имуществу, купленному с 2016 года (Закон от 29.11.2014 г. № 382-ФЗ). В данном случае в некоторых случаях получения объектов недвижимости срок 3 года сохраняется.
Налог на подаренную недвижимость
Лицо, получившее в дар объект недвижимости обязано уплатить НДФЛ. Данная обязанность обеспечивается поправками в Налоговый Кодекс, которые вступают в силу с января 2022 года. При этом в качестве налоговой базы берется кадастровая стоимость объекта, которая действовала на момент регистрации права собственности.
Размер налога на дарение равен 13% от кадастровой стоимости “подарка”. При этом законодатель четко устанавливает сроки уплаты налога: до 30 апреля следующего года. Например, гражданин, не являющийся близким родственником дарителя, получил в дар квартиру 1 августа 2022 года. В данной случае он обязан передать декларацию формы 3-НДФЛ в налоговую службу по месту регистрации не позднее 30 апреля 2022 года.
В соответствии с п.4 ст.228 налог на дарение недвижимости должен быть уплачен до 15 июля года, следующего за отчетным периодов (в случае выше приведенного примера — до 15 июля 2022 года).
Следует учесть, что не все одаряемые должны платить налог на недвижимость с физических лиц.
Как выбрать свой способ налогообложения
Итак, есть три способа уменьшения ставки НДФЛ при продаже, и три — при аренде.
Чем руководствоваться при принятии решения?
Это зависит от того, сколько объектов недвижимости есть/будет у вас в собственности, и как вы планируете ими распоряжаться.
1. Если речь идет об одной квартире, и есть возможность дождаться завершения минимального предельного срока владения, то можно сдать ее в аренду (на НПД), а затем продать без налога.
2. Если возможности ждать нет, и есть близкие родственники-резиденты, можно продать недвижимость в два этапа, использовав все возможности налогообложения для резидента:
- налоговая ставка 13%;
- возможность уменьшить налоговую базу на сумму документально подтвержденных расходов на приобретение недвижимости.
Что значит – быть нерезидентом?
Чтобы не быть резидентом России, необязательно являться гражданином другой страны или работать за границей. Стать нерезидентом можно в любой момент – для этого нужно лишь в течение года более 183 дней находиться за пределами страны. Если вы пробыли более полугода за рубежом, то всё – вы уже не являетесь резидентом.
Самое примечательное, что отсчитывают срок не подряд, а в общей сложности. Важно именно точное количество дней. Так, к примеру, если вы уезжали в командировку 6 раз по месяцу и еще на пару недель съездили в отпуск, то ваш статус поменялся. И абсолютно неважно, что вы разговариваете на русском языке, что у вас российский паспорт (и другого нет), что у вас семья в России, а зарплату вам платит фирма, зарегистрированная в РФ – при подсчете НДФЛ вы все равно не будете считаться резидентом.
Даже если вы считаете, что вас это не коснется, и тема не самая животрепещущая, рекомендуем ознакомиться с нормами закона. Ведь кто знает, как повернется судьба завтра – лучше быть подкованным с точки зрения законодательных требований, чтобы не попасть в неприятную историю.
Основной налог, который возникает при приобретении недвижимого имущества, — это налог на имущество организаций. Поскольку он является региональным, ставки его устанавливаются законодательством субъектов Федерации и не могут превышать 2% (п. 1.1 ст. 380 НК РФ). В отношении объектов недвижимого имущества, расположенных в Москве, налоговая база в отношении которых определяется как кадастровая стоимость, налоговая ставка в 2018 году составляет 1,5 процента (п. 2 ст. 2 Закона г. Москвы от 05.11.2003 N 64 «О налоге на имущество организаций»).
На основании п. 3 ст. 374 НК РФ объектом налогообложения для иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в РФ через постоянные представительства, является находящееся на территории РФ недвижимое имущество, принадлежащее указанным иностранным организациям на праве собственности и полученное по концессионному соглашению.
При сомнении в определении вида имущества необходимо проверить наличие данных об объекте в ЕГРН. При отсутствии сведений в ЕГРН — установить, имеются ли основания, подтверждающие прочную связь объекта с землей и невозможность перемещения объекта без несоразмерного ущерба его назначению, например для объектов капитального строительства: наличие документов технического учета или технической инвентаризации объекта в качестве недвижимости; разрешений на строительство и (или) ввод в эксплуатацию; проектной или иной документации на создание объекта и (или) о его характеристиках (письмо ФНС России от 02.08.2018 N БС-4-21/14968@).
Для целей уплаты налога на имущество организаций и представления налоговой декларации объектами налогообложения по налогу на имущество организаций не признаются (п. 4 ст. 374 НК РФ):
1) земельные участки и иные объекты природопользования (водные объекты и другие природные ресурсы);
2) объекты, признаваемые объектами культурного наследия (памятниками истории и культуры) народов РФ федерального значения;
3) суда, зарегистрированные в Российском международном реестре судов.
Налоговая база в отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельности в Российской Федерации через постоянные представительства, а также объектов недвижимого имущества иностранных организаций, не относящихся к деятельности данных организаций в Российской Федерации через постоянные представительства, определяется как кадастровая стоимость объектов недвижимого имущества, указанная в Едином государственном реестре недвижимости по состоянию на 1 января года налогового периода (п. 2 ст. 375 НК РФ, в ред. Федерального закона от 03.08.2018 N 334-ФЗ, пп. 3 п. 1 ст. 378.2 НК РФ).
В соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ сумма налога исчисляется по итогам налогового периода как произведение соответствующей налоговой ставки и налоговой базы, определенной за налоговый период. Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по итогам налогового периода, определяется как разница между суммой налога, исчисленной в соответствии с п. 1 ст. 382 НК РФ, и суммами авансовых платежей по налогу, исчисленных в течение налогового периода. Порядок определения налога может быть представлен так:
(Кадастровая стоимость имущества x Ставка налога) — Авансовые платежи = Налог за имущество.
В случае если определена кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, являющееся объектом налогообложения, но при этом кадастровая стоимость такого помещения не определена, налоговая база в отношении этого помещения определяется как доля кадастровой стоимости здания, в котором находится помещение, соответствующая доле, которую составляет площадь помещения в общей площади здания (п. 6 ст. 378.2 НК РФ).
В отношении объектов недвижимого имущества иностранных организаций указано, что в случае, если кадастровая стоимость не определена, налоговая база принимается равной нулю (п. 14 ст. 378.2 НК РФ).
Ввиду отсутствия в п. 6 ст. 378.2 НК РФ конкретизации объектов налогообложения, правило об использовании кадастровой стоимости здания при определении налоговой базы, вероятно, должно применяться и в отношении помещений, принадлежащих иностранной организации.
Если же не определена и кадастровая стоимость здания, в котором расположено помещение, принадлежащее иностранной организации, применяется правило п. 14 ст. 378.2 НК РФ: налоговая база равна нулю.
При этом обязанность по представлению налоговых деклараций по налогу на имущество организаций, предусмотренная ст. 386 Кодекса, распространяется и на иностранные организации, владеющие имуществом, налоговая база в отношении которого равна нулю (письмо ФНС России от 20.05.2015 N ГД-4-14/8527@).
К слову об обязанности по представлению налоговой декларации, отметим, что иностранное юридическое лицо как владелец объекта недвижимости обязано также сообщать в налоговый орган по местонахождению своей недвижимости сведения об участниках этой иностранной организации (для иностранной структуры без образования юридического лица — сведения о ее учредителях) по состоянию на 31 декабря соответствующего налогового периода, включая раскрытие порядка косвенного участия (при его наличии) физического лица или публичной компании, в случае, если доля их прямого и (или) косвенного участия в иностранной организации (структуре без образования юридического лица) превышает 5 процентов (абз. 2 п. 3 ст. 386 НК РФ).
При наличии у иностранной организации (иностранной структуры без образования юридического лица) нескольких объектов имущества сообщение представляется в налоговый орган по месту нахождения одного из объектов имущества по выбору этого лица (п. 3.2 ст. 23 НК РФ).
Налог на доходы физических лиц в 2022 году. Возврат и зачет НДФЛ: как избежать ошибок
НДФЛ – налог, взимаемый государством с доходов физических лиц. Налогоплательщиками могут выступать как резиденты, так и нерезиденты Российской Федерации. Доходы последних подпадают под налоговое обременение в том случае, если они получены на территории РФ.
Сумма отчислений в казну государства определяется размером установленной процентной ставки. Для налоговых резидентов она составляет 13 %. Повышенная ставка (15 %) применяется в ситуациях, когда налогооблагаемая база за отчётный период превышает пять миллионов рублей.
Для нерезидентов данный показатель может достигать 30 %. Исключение в данном случае составляют лишь:
- иностранные преподаватели, научные сотрудники, работающие на территории Российской Федерации;
- беженцы;
- граждане Армении, Белоруссии, Казахстана и Киргизии, осуществляющие деятельность на территории России на основании трудового договора.
В отношении вышеуказанных категорий граждан применяется налоговая ставка в размере 13 %.
Ловушка резидента. Уехавшие из страны россияне могут столкнуться с огромными налогами — что важно знать
С конца февраля 2022 года россияне массово уезжают за границу — в основном в бывшие советские республики и Турцию. Многие при этом не задумываются, что могут стать налоговыми резидентами иностранного государства, если задержатся на чужбине. Что это вообще за статус, как работает законодательство и какие правила нужно соблюдать, чтобы не стать нарушителем, — в материале «Секрета фирмы».
Согласно налоговому законодательству (в том числе российскому), резидент — это статус физического лица, демонстрирующий его связь с государством. Нерезидентом, в свою очередь, назовут человека, у которого такой связи нет (ещё или уже).
Эти статусы важны в первую очередь для бухгалтерских отчётов — они влияют на налоговую ставку и возможность получения налоговых вычетов.
Преимущества нового закона
Вступивший в силу новый закон защищает интересы нерезидентов – владельцев недвижимости в Российской Федерации. В первую очередь он выгоден жителям стран, с которыми у нас не заключен договор об исключении двойного налогообложения.
Если, к примеру, резидент государства Лихтенштейн (не имеет соглашения с Россией) решил продать свою квартиру до 1 января 2019 года, то он платил бы два налога с дохода от продажи – в нашей стране и у себя дома.
Теперь же этому собственнику достаточно быть владельцем в течение минимального срока, и при реализации недвижимости ему не придется выплачивать налог в российский бюджет, при этом он будет обязательно взыскан налоговыми органами его страны.
Закон выгоден и жителям государств, с которыми Россия уже заключила соответствующие соглашения. Теперь, при продаже своей собственности нерезидентам не надо платить тридцать процентов от полученного дохода, а лишь налог в стране пребывания в соответствие с действующим законодательством.
Как гражданину РФ понять: резидент он или нет?
Чтобы понять, осуществляете вы продажу недвижимости нерезидентов в России или в качестве резидента, давайте разберемся в этом вопросе немного подробнее.
Итак, мы уже писали, что нерезидент проводит за пределами страны суммарно более 183 дней в течение года. При этом важно понимать, что дни считаются в рамках календарного года, а не с даты осуществления сделки купли-продажи.
Например:
Вы продаете квартиру в апреле. При этом в январе вы были в отпуске за рубежом. А потом вас отправили в длительную командировку также за пределы страны.
Чтобы понять, резидент вы или нет в текущем году, необходимо посчитать как зимние дни пребывания за границей, начиная с 1 января, так и все последующие поездки до 31 декабря включительно.
Если таких дней суммарно за весь год будет больше 183, вам придется оплачивать 30% налога, если меньше – 15% как резиденту.
Цифры наглядно показывают, что продажа недвижимости нерезидентом в России в случае необходимости оплачивать налоги намного менее выгодна, чем аналогичная операция для резидента. А потому всем гражданам РФ, которые часто выезжают за рубеж, мы советуем внимательно считать дни пребывания вне страны. И если в текущем году вы явно не сможете остаться в числе резидентов, стоит подумать, не лучше ли отложить продажу на следующий год. Еще выгоднее будет дождаться 3 или 5-летнего срока владения и продать недвижимость вообще без налоговых отчислений.
Статус налогового и валютного нерезидента при сделках с недвижимостью.
Актуальные способы освобождения от оплаты пошлины:
1. Достижение минимального срока владения. Подоходный налог с продажи квартиры не уплачивают те налогоплательщики, кто был собственником жилплощади на протяжении трехлетнего периода.
2. Отсутствие дохода как такового, что получается по разным причинам. Если прибыли при реализации недвижимости не оказалось, то и налог не взимается. Такое происходит, если жилплощадь продали за меньшую стоимость, а купили вариант подороже и прибыли просто нет.
Максимальный срок владения жилым имуществом до конца 2015 года был общим для всех и составлял три года, но начиная с 2016 года срок владения поделили на три года и пять лет, исходя из основания возникновения права собственности и конкретной ситуации.
Для определения срока владения получают выписку из Росреестра, где указывают всю необходимую информацию. Отсчет принято вести с определенной даты:
- День подписания акта передачи имущества.
- День смерти наследодателя, если жилье положено по наследству.
Если нет документов, которые бы подтверждали право собственности на жилую площадь, купленную много лет назад, то данные устанавливают на основании документации БТИ.
Для недвижимого имущества, которое было приобретено на стадии постройки, срок владения отсчитывают не со дня регистрации права собственности, а со дня полной оплаты цены договора.
С лиц взимают налог с продажи наследственной квартиры. Освобождаются от необходимости оплаты пошлины те особы, которые владели жилой собственностью больше трехлетнего периода на момент заключения сделки.
Если не резидент не уплатит налог с продажи квартиры в России
А. Гордон
Учитывая правила налогового законодательства Российской Федерации неуплата нерезидентами России налога с продажи российской недвижимости вполне реальна и на деле возникает совсем не редко.
Отметим сразу, в публикации рассмотрена ситуация с продажей недвижимости физическими лицами, которые не являются предпринимателями.
Статья об уплате налога на прибыль иностранным юридическим лицом при продаже квартиры в России размещена на сайте ранее.
По правилам Налогового кодекса РФ полученный физическим лицом доход от продажи любой недвижимости в России подлежит налогообложению Налогом на доходы физических лиц (НДФЛ). Это правило относится и к продавцам — гражданам России и к иностранцам.
Для налогообложения доходов физических лиц в России гражданство продавца недвижимости значения не имеет, главное, это налоговый статус продавца – является продавец налоговым резидентом России или нет. Важно знать: налоговый резидент или нет – продавец является налогоплательщиком налога НДФЛ.
Различие в том, что налоговый резидент России (даже если он иностранец) при продаже недвижимости уплатит значительно более низкий налог НДФЛ, а в определенных обстоятельствах будет полностью освобожден от уплаты налога.